Закон о дольщиках: итоговое резюме

02.07.2018
Закон о дольщиках: итоговое резюме
Закон о дольщиках: итоговое резюме Обсуждение в Думе увеличило объем 214-й закона ФЗ почти втрое. Но насколько это изменило его суть? Кому с его вступлением станет легче жить? Чьи интересы он станет защищать? Попробуем разобраться.

Изменились требования к застройщику

В частности, вырос необходимый для работы минимальный размер уставного капитала. Теперь это должны быть реальные деньги, аккумулированные на реальном счете в уполномоченном банке. Общая сумма — не менее 10 % от стоимости всего проекта.

Законопроект дополнительно уточняет требования к застройщику. Строительная организация должна иметь кредитный договор как минимум на 40 % проектной стоимости проекта. При этом обязательства допускаются только с ограниченным числом банков, которые называются уполномоченными. Понятно, что застройщик будет выбирать для себя не те условия кредитования, которые ему выгодны, а те, которые ему предлагает конкретный банк.

Расширен перечень причин, из-за которых может быть отказано в выдаче заключения после подачи проектной декларации. Одним из веских оснований, в частности, станет нарушение срока ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три и более месяца. Словом, авторитет придется заслужить и им придется дорожить.

Помимо этого, застройщик должен иметь:
- опыт работы в возведении многоквартирного жилья от 3 лет в роли застройщика, генподрядчика или техзаказчика. При этом на счету у компании должно быть не менее 10 тыс. кв.м возведенного жилья. 
- чистую репутацию без долгов перед государством по налогам, сборам и прочим платежам.
- отсутствие непогашенных кредитов, ссуд, займов перед третьими лицами, а при наличии иных обязательств перед ними их сумма не должна превышать 1 % от общей стоимости строительства.
- в руководящем составе компании, а также в числе «белых воротничков» должны работать ответственные лица, не имевшие в прошлом судимости или банкротства.
- расчетный счет в уполномоченном банке. При этом такие же счета должны иметь в том же банке и другие участники строительства (генподрядчик, техзаказчик). Действует правило одного разрешения-одного расчетного счета. Если по каким-то веским причинам у застройщика два и более объектов в работе (в случае комплексной застройки, например), то будет и соответствующее число расчетных счетов, каждый из которых будет привязан к одному объекту. Переброска средств между объектами запрещена. Все операции между участниками строительства должны осуществляться только через банк. Его роль в данном случае не только финансовая, но и контролирующая. Задача банка - не допустить нецелевого расходования средств.

Исходя из вышеуказанного требования, возникают определенные ограничения по расходованию средств застройщиком. Так, со счета, прикрепленного к строящемуся объекту деньги могут расходоваться на строго определенные цели, например:
- отчисления в компенсационный фонд в размере 1 % от стоимости договора долевого участия.
- заработную плату работникам, влючая налоги, отчисления в Пенсионный фонд, Фонд ОМС и Фонд соцстрахования, а также компесационные выплаты согласно Трудовому Кодексу РФ.
- расходы на рекламу, оплату коммунальных услуг, аренду офиса для компании, услуги связи и т.д.

Отдельно оговоримся, что подготовка проектной документации, приобретение земли под строительство осуществляется за счет средств застройщика. Эти расходы не могут быть включены застройщком в стоимость договора долевого участия.

В новом законе деятельность компании застройщика строго ограничена строительством и привлечением финансовых средств дольщиков. Никакой иной коммерческой деятельности быть не может, никакого участия в покупке и продаже ценных бумаг не допускается.

Отныне информация о застройщике должна стать максимально прозрачной. Все сведения о компании должны быть в открытом доступе. Кроме того, аккумуляцией данных будет заниматься Единая информационная система жилищного строительства. На ее базе будут собраны данные о собственниках компании-застройщика, размере уставного капитала, рейтинге компании, обо всех имеющихся разрешениях на строительство и общей площади возводимых объектов, правоустанавливающие документы на земельные участки, информация о проводимых ранее проверках и выявленных нарушениях, о взносах в компенсационный фонд и т. д. Одним словом, дольщик будет знать о застройщике практически все, а также иметь всю информацию о ходе строительства на всем его протяжении.

Отношения между дольщиками и застройщиками будет регулировать Правительство. В числе государственных полномочий — стандартизация договоров долевого участия и сопутствующей документации.

Компенсационный фонд — гарант защиты

Необходимость создания компенсационного фонда давно назрела. Незавершенные объекты строительства теперь могут быть достроены за счет средств компенсационного фонда. Отчисления в него осуществляются застройщиками, но фактически за счет средств новых дольщиков. Так, взнос в фонд в размере 1 % от стоимости договора долевого участия застройщик будет обязан внести еще до регистрации последнего.

Фонд может стать и арбитражным управляющим, если застройщик обанкротится. Также он вправе выдать средства для завершения строительства другим застройщиком или компенсировать убытки обманутым дольщикам.

Как будут защищены интересы потребителя?

Привлечение финансовых средств граждан теперь будет происходить по-новому — через эскроу-счета. Правда, произойдет это не сразу. Поскольку данный пункт вызвал много споров, было решено сделать переход к эскроу-счетам поэтапным. Так, до 1 июля 2019 г. это не будет обязательным способом привлечения денег, но использование таких счетов дает некоторые «бонусы» застройщику.

Смысл эскроу-счетов похож на действие банковской ячейки. Дольщик вносит деньги на такой счет при заключении договора с застройщиком, а последний сможет их получить только после сдачи дома в эскплуатацию. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, гражданин просто получает свои деньги обратно со счета — без судов и волокиты. Кроме того, на эти счета распространяется действие закона об обязательном страховании вкладов: максимальный размер страховки 10 млн. рублей.

Хочется верить, что застройщик теперь будет нести ответственность за некачественную работу. Так, при сдаче жилья по закону он обязан будет передать все документы, инструктирующие потребителя о пользовании объектом. А также определить срок его службы, что похоже на гарантию качества. При обнаружении потребителем недостатков застройщик будет обязан их устранить. Порядок устранения недостатков детально описан в законе.

Несоответствие квартиры заявленной площади отныне может стать законным основанием для расторжения договора с застройщиком. При этом существенным отклонением размера площади является отличие на 5 % и более. Если же застройщик исполняет свои обязательства, то дольщик не вправе расторгнуть договор с ним.

Авторы корректировок уверены, что обновленный документ встанет на защиту интересов дольщиков, но так ли это на самом деле? Очень скоро мы увидим законопроект в действии и сможем оценить его эффективность лично, без посторонних суждений. Пока что очевидно одно: обновленный закон будет способствовать монополизации рынка и сделает застройщиков более зависимыми от банков и Минстроя. Несомненно, это некоторым образом защитит права дольщиков и снизит процент незавершенного строительства, но не стоит питать иллюзий насчет того, что конечная стоимость квадратного метра останется на месте. После вступления в силу всех поправок, квартиры в новостройках станут дороже. 
14.11.2018
Дачная конституция-2019. По каким правилам будут жить садоводы и огородники?
На протяжении нескольких лет постоянно говорилось о дачной амнистии, которая давала возможность дачникам оформить свои «шесть соток» в законную собственность. Следующий год обещает нам введение в действие настоящей дачной конституции, которая может не только изменить жизнь некоторых садоводов и огородников, но и повлиять на рынок недвижимости. 
18.10.2018
Рынок недвижимости: смена вектора
Осенний ветер принес с собой перемены на рынок недвижимости. Как водится, одних эти перемены устраивают, другим — портят планы. Что новенького на рынке?

Дачная конституция-2019. По каким правилам будут жить садоводы и огородники?

На протяжении нескольких лет постоянно говорилось о дачной амнистии, которая давала возможность дачникам оформить свои «шесть соток» в законную собственность. Следующий год обещает нам введение в...

Читать

Рынок недвижимости: смена вектора

Осенний ветер принес с собой перемены на рынок недвижимости. Как водится, одних эти перемены устраивают, другим — портят планы. Что новенького на рынке?

Читать

Наследование по-новому: что изменилось с 1 сентября?

С 1 сентября изменился порядок наследования. Поскольку недвижимость всегда так или иначе связана с наследством, то целесообразно осветить здесь этот вопрос более подробно. Итак, что нового в...

Читать